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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1352 萬
- 參考單價：44.96 萬/坪
- 地址：
桃園市
桃園區
永安路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 4房(室) 2廳 2衛
- 總坪數：30.07 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：30.07 坪
- 土地面積：25.4 坪
- 樓別/樓高： 1~2樓 / 2樓
- 屋齡：48 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 地段位置優越：位於桃園區永安路核心生活圈，鄰近雙特區及中壢重劃區邊界，生活機能成熟，有黃昏市場、觀光夜市與便利商店。 2. 實用坪數大：雖登記坪數約 30 坪，但包含增建後實際使用面積達 50.4 坪，擁有 4 房 2 廳，空間規劃適合大家庭居住。 3. 單價具吸引力：參考單價約 45 萬/坪，低於同區域新建案，以低門檻取得核心區大坪數透天。 4. 交通便利：鄰近中山高交流道，開車往返台北或中壢通勤時間較短。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡過舊：屋齡達 48 年，硬體設施老化風險高，雖部分管線有更新，但整體結構安全性需評估。 2. 違建風險高：增建約 20 坪（含防火巷外推、3 樓鐵皮），涉及法令合規問題，未來可能被列管拆除或處罰。 3. 無車位配套：總價未包含車位，在桃園市區停車需求與機動性可能受限。 4. 銀行貸鑑風險：高齡老屋通常難以透過一般房貸方案，購屋者需準備更高頭期款或申請專戶貸款。 |
| 機會 | 1. 區域發展潛力：位於中路重劃區周邊，長期而言房價有追價空間。 2. 重建可能性：若地段價值足以支撐，可評估拆除重建以獲得新屋資產。 3. 空間彈性利用：大坪數空間可規劃為套房出租或作為工作室用途，增加資產效益。 |
| 威脅 | 1. 貸款成數限制：銀行可能因屋齡過高拒絕貸款或提高利率，影響買家資金調度。 2. 拆除與法令執行：政府若加強稽查違建，增建部分面臨被強制拆除風險，且需自行負擔費用。 3. 流通性較差：相比新成屋，老屋轉手難度較高，受眾多為有重建需求或現金購屋者。 |
物件評論
這筆物件對於「預算有限但渴望桃園區核心大坪數」的買家來說，確實是一個值得考慮的選擇。1352 萬的總價換取近 50 坪的實際使用空間，單價優勢在當地市場相當明顯，且生活機能與交通條件皆屬優等。然而，您必須正視其高齡老屋與違建現況帶來的風險。
購買建議： 適合購入，但須謹慎評估。 若您打算長期自住、不急於轉手，且擁有足夠現金準備頭期款以應對銀行的貸款限制，此物件的高空間效益值得買入。但如果您是投資客或預算緊繃需仰賴高成數房貸者，強烈建議先向銀行確認貸鑑結果，並諮詢專業律師評估違建拆除風險後再行決定。此外，文中提及的「捷運房」為行銷話術可能性極高，請以實際交通規劃為準。
問與答
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林方曦(仲介，收取服務費)
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